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山东乳山海景房“白菜价?#20445;?#20108;手房价格跌回10年前 每平1800元

时间:2019年07月03日信息来源:本站原创收藏此文 字体:

每经记者?#21644;?#20339;飞 每经编辑:魏文艺 何小桃

“面朝大海,春暖花开。”是很多人心中的理想家园。

6月末,正?#24403;?#26041;炎热干燥?#21335;?#22825;来临之际,又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房,“以低廉的价格”“给您度假式生活?#20445;?#36825;样充满诱惑的广告词满天飞。

威海乳山,一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节,来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际,关于这个“网红”小城的种种吐槽?#37096;?#22987;刷屏:“鬼城”“新房打对折也卖不出去”?#30333;?#21518;悔的海景房”……

凭海景房火了这么多年的乳山到?#33258;?#20040;了?近日,《每?#31449;?#27982;新闻》记者实地探访威海乳山发现,当地二手房价格只有新房价格的一半左右,各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者,楼层高一些的房子,价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价,可以低至1800元/平方米。

市场几乎全靠外地人支撑

乳山市的海景房集中分?#21152;?#38134;滩旅游度假区,这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。

近日,记者从?#26412;?#20056;高铁6小时到达威海市,再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热,凉风习习,环境舒适而宁静。满街都是?#26131;?#20140;、冀、辽、豫、闽车牌的私家车,这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。

“我们这里的单价是9000元/平方米,银滩的新房基本也就是这样,不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上。”在门可罗雀的金鼎?#26149;?#36335;9号售楼处,销售人员告诉记者,“这几年的新房价格是稳步上升的,去年在8000元/平方米,今年就是这个价格了。”

记者通过询问该销售人员得知,银滩海景房中的新房目前很紧俏,且价格一?#25918;?#21319;,简?#26412;?#26159;买了就升值。

金鼎?#26149;?#36335;9号小区位于银?#36130;?#19996;的区域,在售新房中以一居室小户型为主,对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。

《每?#31449;?#27982;新闻》记者在该项目现场看到,新房外墙多以金黄色为主,和周围的二手房有着鲜明的区别。

“我们的新盘都是框架结构,质量是周围砖混结构的旧房不能比的,小区的绿化环境也会好很多,所以价格也会略微贵一些。”销售人员特别强调:“目前银滩不再批新房项目了,您能买到的新房越来越少了。”

但之后不久,记者却见到另一种迥异的画风。

“我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道:“这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。你的房?#21448;?#37327;再好,也经不住一半的差价呀,这套房子是砸我手里了,想再卖出去很难了,除非再赔一半。”

“您当时没有了解二手房的情况吗?”对于记者的疑问,陈先生无奈地说:“当时‘看房团’把时间?#25165;?#24471;很紧,也根本不给我们接触当地人的机会,我们根本不知道这里二手房这么便宜。”

据记者了解,组织来自全国各地的“看房团”前来下单,是银滩新房销售的独家秘诀。每逢周末,一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷,这便是当地人口中常常提到的“看房团”。

银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团”接触来推销低价的二手房,为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。

“行有行规。”在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每?#31449;?#27982;新闻》记者说:“(看房团)是人家拉来的客源,我们不能去抢。不过也有?#27426;?#35268;矩的去抢客源,被人家搞得很惨。”

在另一个售楼处,当记者询问新房情况时,一位年轻中介人员表?#20540;?#24456;警觉:“你是和‘看房团’一起来的吗?如果是(看房团),我就不敢接待了,惹不起。”

新房项目的售楼人员?#33756;?#20046;早已习惯了这种营销模式,对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。

“我们接待您这样的散客还是挺少的,大部分都是‘看房团’。”银滩一位新房销售人员坦言,因为是工作日没有“看房团?#20445;?#25670;满桌椅板凳的售楼部显?#27599;?#31354;荡荡。

来自天南地北的客源,就在信息?#27426;?#31216;的情况下,在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房。

从发展?#35813;?#21040;“不景气”

为何银滩的二手房价格只有新房的一半?#30475;?#26696;很简单——供应过剩!银滩的海景房有多少呢?“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”一名乳山市民这样告诉记者。

据记者解,乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐,在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。在乳山市区中,《每?#31449;?#27982;新闻》记者看到最多的就是装修、建材、家具等门店,据说都是依靠来自银滩的生意。

从2000年到2005年,《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展?#35813;汀保?#25151;地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

随着海景房的大量开发,全国各地的大批购房者涌入银滩。《乳山市年鉴》这样描述道:“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好,?#26412;?#22825;津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投?#25163;?#19994;,房地产市场开发量及房价?#20013;?#19978;升。”

2007年至2010年,是乳山房地产业发展的巅峰。2007年,乳山全年共完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保?#25351;?#20301;运行,2010年完成投资33.1亿元,销售面积达128万平方米。

据记者统计,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。显然,市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后,银滩出现了房源去化难题。

2010年之后,银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。

2011年之后,《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况,竣工面积也日渐萎缩,乳山市政府在当年还?#22411;?#20102;普通海景房的规划审批和开发建设。

2013年,乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米,不及2010年高峰时期的一半。

2014年,乳山官方对房地产市场的描述为“市场?#38382;?#19981;景气”。

“烂尾”海景房重新入市

2013年前后,银滩萎?#20063;?#25391;的海景房市场出现了一座座烂尾楼。

如由乳山光谷新力房地产有限公司(以下简称光谷新力)开发的银龙湾?#23621;?#22312;2013年交房,当来?#22253;不?#30340;业主准备去收房时,得到的回应竟是“不知道什么时候能交房”。而此时,距业主购房已有两年之久。同样,由哈尔滨阳光房地产开发有限公司(以下简称哈尔滨阳光)开发的海晶城也?#27426;?#25104;为“烂摊子?#20445;?#32780;这两家公?#23601;?#23646;于一个?#20064;濉?#19969;文华。

此后,政府出手了。先是丁文华因为合同诈骗罪而?#39069;?#20837;狱。随即,光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

在政府“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目,注入二次资金并规划调整”的政策下,这些项目?#23665;?#40718;房地产接盘,而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎。

一系列整合之后,银滩的新房销售重新起航。时隔多年,“龙悦银滩海景花苑”已经变成“旅居·国际城”。《每?#31449;?#27982;新闻》记者近日走进该小区,看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。

新房审批已经?#22411;#?#30446;前银?#26448;?#22815;让各地“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活?#21335;?#30446;。正是在金鼎的重新包装下,这些烂尾楼盘得以重新入市销售。

“我们不敢代卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉记者:“人家不让卖,我们惹不起的。”记者也询问了其他中介,得到的是同样的答案。此后,记者还通过各种二手房平台进行搜寻,发现金鼎的二手房的确寥寥无几。

这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。

二手房价格退到10年前

银滩的生活方式和别处是不同的,业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力。尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施,但起色仍不明显,道路上极少看到公交车,人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮,5元起步。

“在银滩,卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑,却也并不夸张。走在银滩的大街小巷,看到最多的店面便是房屋中介。

本来就?#27426;?#30340;商超关门很早,晚上不到8点,记者想去超市买水,便被告知已经下班不再营业。夜幕中,稍微有些人气的道路两边开?#21450;?#20986;了流动摊点,兜售一些蔬菜、水果等生活必需品。

无处不在的老旧海景房在海潮?#36136;?#19979;显现出斑驳的情形,一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高,记者在银滩走访的两天里,可以随意进出每个小区,?#28216;从?#21040;过物管阻拦。

“现在这里天气很凉爽,我就是夏天来这里避暑,过了国庆节我就回去了。这里冬天没?#20449;?#27668;,也是很冷的。”许大爷来自石家庄,2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活。?#22270;?#32773;询问的小区入住?#21097;?#35768;大爷说,“我们还是?#25954;?#22312;这里住住的,但是这里的入住率很低。夏天好些,可能会有10%,冬天恐怕连1%都不到。”

一名出租车司机在闲聊中告诉《每?#31449;?#27982;新闻》记者,他曾经在银滩这里开饭店,不过?#27426;?#20037;便转行了:“就夏天旅游的时候会有些人气,别的时间没有人影,在那里做不了生意的。”

“银滩这里除了房子还是房子,很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别,所以这里空置的房屋很多,能交易的房源也很多,价格也就一直上不去。”房屋中介张先生说。

张先生向记者举例道,10年前正是银滩海景房火爆的时候,当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天,价格大致是4000元/平方米,可以说基本没有变化。“只?#26032;?#23618;低一些、如3层以下的房子价格有点上涨,楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。”张先生说。

随即,记者听到他在电话?#20889;?#25104;一套顶层阁楼的交易,价格为1800元/平方米。记者?#24433;?#23621;客官网查?#27169;?#36317;乳山100公里外的威海,6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下,乳山的二手房价格堪比“白菜”。

中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一。“我卖给别的买家可能是亏一半,卖给收房的中介还要再打个对折。”陈先生告诉记者。

中介张先生?#33756;擔骸?#25105;手里押了6套房子,这在银?#33756;?#23569;的。我们全款收房子,价格肯定要低一些,我们也得有点利润的。”

不过张先生告诉记者,除非位置和质量特别好的房子,他已经不太?#25954;?#25910;房了,因为一些房?#21491;?#32463;快跌破收房价了。

记者即将离开银滩的时候,铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔,因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者:“?#20063;?#19981;关心房子的价格,我就自己住,附近没商业也好,人老了喜欢清净。”中介小王表示:“?#20197;敢獬米?#20415;宜多收几套房子,旅游季马上来了,估计会涨一点。”

夜晚,在银滩的一个广场上,大爷大妈们从四周赶来,在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞,尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光。



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